Trong các giao dịch về đất đai thì thuế nhà đất là lệ phí bắt buộc phải đóng, thế nhưng nhiều cá nhân hoặc các doanh nghiệp vẫn chưa nắm rõ những thông tin cũng như các loại thế cần phải đóng trong quá trình kinh doanh. Chính vì vậy, hôm nay chúng tôi sẽ cung cấp các thông tin về các loại thuế đất ở và các quy định về thuế đất đai mới nhất.
Thuế nhà đất là gì?
Thuế bất động sản được xem là loại thuế gián thu và được áp dụng đối với nhà ở, đất nền và đất xây dựng công trình. Đối tượng nộp thuế đất đai là các cá nhân hoặc các tổ chức có quyền sử dụng và sở hữu đất.
Đối với các công trình công cộng hoặc phúc lợi xã hội, những tổ chức từ thiện không thuộc tổ cá nhân sử dụng đất để thương mại, kinh doanh và các công trình liên quan đến tâm linh và tôn giáo sẽ không bị tính thuế nhà đất.
Ngoài ra, thuế đất nhà ở có thể sẽ được xem xét miễn giảm the các trường hợp cụ thể theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc chi cục trưởng chi cục thuế.
Đối tượng chịu thuế và miễn thuế nhà đất
Đối tượng chịu thuế
Tất cả các loại đất không phục vụ cho các mục đích nông nghiệp thì đều nằm trong diện chịu thuế nhà. Các đối tượng chịu thuế được liệt kê cụ thể như sau:
- Đất nằm trong khu dân cư ở thành thị hoặc nông thôn như đất đã xây dựng nhà ở, đất làm vườn hoặc đường đi, sân hoặc thậm chí đó là đất bỏ trống quanh khu vực nhà ở. Đất này chính là diện tích đất đăng ký trên sổ đỏ của mỗi gia đình, ngược lại, với trường hợp chưa xây dựng nhà ở mà đã được cấp giấy phép thì đất đó vẫn phải nộp thuế như thường.
- Đất dùng để xây dựng các công trình giao thông, nhà ở hoặc nuôi trồng thủy sản, diện tích khu vực vui chơi các khu đô thị. Dù đã đăng ký nhưng chưa xây dựng thì cũng phải đóng thuế.
Đối tượng miễn thuế
Những đối tượng không nằm trong diện chịu thuế, dù không được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cụ thể:
- Đất dùng để cộng đồng, các công trình phúc lợi xã hội hoặc từ thiện như đất làm đường, xây nghĩa trang, sân vận động,…
- Đất dùng vào các mục đích tôn giáo, thờ tự như chùa, nhà thờ, miếu,…
Đối tượng nộp thuế
Đó chính là những người có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất nằm trong diện chịu thuế. Khi có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì các cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng phải tìm hiểu các thông tin và chịu trách nhiệm nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Người nộp thuế sẽ có 2 kỳ nộp trong một năm: Chậm nhất vào ngày 30 tháng 5 đầu kỳ với trễ nhất là ngày 30 tháng 10 vào kỳ thứ 2. Họ có thể nộp hai lần trong một năm hoặc thanh toán 1 lần trong cả năm vào kỳ nộp thuế đầu tiên.
Đối với các doanh nghiệp thì họ áp dụng phương pháp nộp thuế theo chu kỳ ổn định, tức 5 năm 1 lần thì thời hạn chậm nhất là ngày 31 tháng 12. Nếu doanh nghiệp nộp thừa thuế đất đai thì tiền thừa sẽ phải chuyển sang kỳ nộp tiếp theo.
Trường hợp miễn thuế và giảm thuế theo quy định
- Đất thuộc vùng núi cao hoắc đất nông nghiệp, định canh định cư của những dân tộc thiểu số.
- Những đồng bào tiến hành xây dựng kinh tế mới sẽ được miễn thuế trong thời gian 5 năm đầu.
- Miễn thuế đất với diện tích không được vượt quá mức do Chính phủ quy định đối với gia đình thương binh loại ¼ và 2/4 và cácgia đình liệt sĩ.
- Đối tượng chưa trưởng thành và không có khả năng lao động.
- Người già neo đơn và không nơi nương tựa sẽ được miễn thuế tại một nơi ở do chính họ đứng tên và diện tích không vượt quá mức Chính phủ quy định.
- Xét miễn hoặc giảm thuế đối với trường hợp gặp thiên tai hoặc tai nạn bất ngờ không có khả năng nộp thuế.
Cách tính thuế đất đai
Yếu tố xác định tính thuế đất ở
Thuế nhà dựa trên 3 yếu tố khác nhau: diện tích đất, mức thuế cần đóng và thuế suất. Các yếu tố này thay đổi thì mức thuế cũng sẽ có sự thay đổi nhất định.
Diện tích đất
Diện tích đất tính thuế sẽ được chia thành 4 trường hợp và mọi người cần dựa vào trường hợp cụ thể để tính:
- Khi bạn có nhiều thửa đất khác nhau nhưng nằm trong phạm vi 1 tỉnh và diện tích đất được tính thuế sẽ bằng tổng toàn bộ diện tích đất mà bạn sở hữu trong tỉnh.
- Đối với đất đã được cấp sổ đỏ thì diện tích đất tính thuế đã được ghi rõ vào trong sổ đỏ. Ngược lại, trong trường hợp diện tích đất trong sổ đỏ nhỏ hơn so với diện tích đất được sử dụng thực tế thì mức thuế sẽ được dựa vào diện tích đất thực tế sử dụng.
- Khi nhiều cá nhân hoặc các tổ chức cùng nhau sử dụng một thửa đất chưa có sổ đỏ, thì diện tích đất được tính thuế sẽ dựa vào diện tích đất mà người dùng sử dụng.
- Trong trường hợp có nhiều các cá nhân, gia đình và tổ chức cùng sử dụng trên một thửa đất đã có sổ đỏ thì diện tích tính thuế sẽ được xác định dựa trên tổng diện tích ghi trên sổ đỏ.
Giá của 1m2 đất ở hiện nay được xác định theo mục đích sử dụng và đơn vị quyết định là UBND cấp tỉnh. Mức giá này sẽ được duy trì ổn định theo chu kỳ là 5 năm. Sau 5 năm thì mức giá có thể thay đổi tùy thuộc vào quyết định của đơn vị.
Thuế suất
Mức thuế suất của đất hiện sẽ được xác định theo các bậc thuế. Mỗi bậc thuế sẽ tương ứng với từng tình trạng đất sử dụng như sau:
- Bậc thuế 1: Đất sử dụng phải nằm trong diện tích hạn mức sẽ có thuế suất là 0,03%.
- Bậc thuế 2: Diện tích đất phải không được vượt quá 3 lần hạn mức sẽ có mức thuế suất là 0,07%
- Bậc thuế 3: Diện tích đất vượt quá 3 lần hạn mức thì sẽ có mức thuế suất là 0,15%
Công thức tính thuế đất
Mức thuế sử dụng đất phải nộp sẽ được xác định dựa trên công thức sau:
Thuế đất phải nộp = thuế phát sinh – thuế được miễn/ giảm
Trong đó:
Số thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế * giá của 1m2 đất * thuế suất.
3 loại thuế nhà đất cần phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản
Lệ phí trước bạ
Đây là lệ phí dùng để cho việc mua bán, chuyển nhượng hoặc thừa kế và được áp dụng với những người nhận tài sản thông qua việc kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản được đưa vào sử dụng.
Người nhận tài sản trong giao dịch bất động sản thì cần phải nộp lệ phí trước bạ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi đăng ký quyền sở hữu hoặc là quyền sử dụng nhà đất.
Cần nắm rõ, thuế trước bạ được chia thành hai loại hình với đất và nhà ở:
- Với đất, lệ phí trước bạ = Giá 1m2 tại bảng giá đất x diện tích đất x 0,5%
- Với nhà ở, lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất x Diện tích đất x Tỷ lệ % chất lượng còn lại) x 0,5%
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để giải quyết thủ tục đăng ký, nơi cấp giấy quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất hoặc các tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật thuế đất đai.
Thời hạn để nộp lệ phí trước bạ là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của các cơ quan thuế.
Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định của pháp luật, người có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân chính là những người có thu nhập, tức là người bán. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp giao dịch thì việc chuyển nhượng nhà đất, bên bán và bên mua thường trao đổi để đưa ra thỏa thuận người đứng ra nộp loại thuế đất ở này.
Cách tính thuế ở đất đối với những người có thu nhập như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Giá chuyển nhượng chính là giá cả người mua và người bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.
Phí thẩm định hồ sơ
Phi thẩm định hồ sơ được quy định trong khoản 1 Điều 5 theo Bộ Thông tư 250/2016/ TT-BTC như sau:
Phí thẩm định được xem là khoản thu khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất và đây cũng là khoản tiền nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện khác để Nhà nước cấp quyền sở hữu nhà đất hoặc chuyển nhượng nhà đất. Mức phí thẩm định hồ sơ do chính Hội đồng nhân dân từng tỉnh quy định.
Đối với việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trực tiếp thì phải tiến hành thẩm định trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà đất mới áp dụng đóng phí thẩm định hồ sơ.
Xử lý vi phạm thuế nhà đất
Ngoại trừ những hướng dẫn nộp thuế trên thì không ít người nộp thuế chậm dẫn đến bị vi phạm theo quy định của luật thuế nhà đất, cụ thể:
Nộp thuế nhà đất chậm hạn
Đối với trường hợp trên, người nộp thuế chậm cần phải nộp đầy đủ thuế và cả nộp phạt. Theo Khoản 1, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 106 của Luật Quản lý thuế được ban hành vào năm 2007 đã quy định đối với những trường hợp nộp chậm thuế so với thời hạn quy định thì cần phải nộp đủ tiền thuế. Đồng thời còn phải đóng phạt 0.05% mỗi ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.
Người chậm nộp thuế có thể căn cứ vào công thức sau:
Tiền thuế nộp chậm = 0,05 * số tiền thuế chậm nộp * số ngày nộp chậm
Trong trường hợp, người chậm thuế nhà đất tính không đúng thì các cơ quan quản lý thuế sẽ có trách nhiệm phải xác định số tiền thuế chậm nộp và tiền phạt thông báo đến người nộp chậm. Để tránh tình trạng nộp chậm thuế và dẫn đến bị phạt, mọi người nên chú ý và nộp thuế đúng với thời gian quy định.
Trốn thuế đất nhà ở
Từ thuế nhà đất 2017 cho đến thời điểm hiện tại, các trường hợp trốn thuế chưa phải chịu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên các hình thức chậm thuế, trốn thuế sẽ có thời gian xử phạt là 5 năm.
Trong trường hợp quá thời gian xử phạt quy định thì người trốn thuế sẽ không bị xử phạt, tuy nhiên vẫn cần phải nộp đủ số tiền thuế bị thiếu và ngân sách nhà nước.
Trên đây là những thông tin cần thiết về thuế đất ở và luật đóng thuế nhà đất mới nhất theo quy định của Luật pháp hiện nay. Hy vọng bài viết này đã cung cấp các thông tin cần thiết đến cho bạn!
