Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất trước khi giao dịch

Khi bạn tiến hành mua bán, chuyển nhượng toàn bộ hay một phần nhà đất thì có sổ đỏ, sổ hồng thôi là chưa đủ. Các thủ tục mua bán đất hiện nay khá là phức tạp, do đó không phải ai cũng có thể tự thực hiện được. Vậy nên, bài viết sau CITYA REAL sẽ hướng dẫn các bạn chuẩn bị giấy tờ mua bán đất, cũng như quy trình, thủ tục mua bán nhà đất đối với 2 trường hợp chuyển nhượng toàn bộ và một phần nhà đất chính xác nhất hiện nay.

Đối với trường hợp mua bán hay chuyển nhượng toàn bộ nhà đất

Bước 1: Lập hợp đồng công chứng mua bán nhà đất

Bước đầu tiên trong quy trình mua bán đất là lập hợp đồng và chuẩn bị các giấy tờ mua bán nhà đất. Lúc này, các bên liên quan cần đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng cho đúng tình hình và đúng luật mua bán đất. Có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, hay hợp đồng cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.

Các bạn cũng cần lưu ý khi làm hồ sơ mua bán đất cũng sẽ tốn chi phí, bao gồm lệ phí và thù lao công chứng.

Thủ Tục Mua Bán đất Cần Giấy Tờ Gì — Thủ tục mua bán đất cần những giấy tờ gì?

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị

Đối với bên bán (hay bên chuyển nhượng) nhà đất thì cần chuẩn bị:

Sổ hộ khẩu + CMND (của cả hai vợ chồng nếu đã kết hôn).
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) hoặc Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) .
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu trong trường hợp tài sản nhà đất là được cho, nhận từ thừa kế, hoặc là tài sản đất đai riêng trước thời kỳ hôn nhân, thì chỉ cần chữ ký của người chủ, nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

Đối với bên mua (hay bên nhận chuyển nhượng) nhà đất thì cần chuẩn bị:

Sổ hộ khẩu + CMND của cả hai vợ chồng.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) hoặc Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn).

Nếu trong trường hợp Bên mua (hay bên nhận) nhà đất chỉ muốn một người đứng tên tài sản, thì cần phải làm các thủ tục thỏa thuận về tài sản riêng hoặc cần có văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận.

Lập và ký hợp đồng công chứng nhà đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết cho thủ tục công chứng mua bán đất, hai bên thực hiện mua bán nhà đất cần đến cơ quan công chứng có công chứng bất động sản để tiến hành làm thủ tục ký kết hợp đồng. Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất và tiến hành công chứng theo quy luật của pháp luật. Sau đó, bên công chứng sẽ xuất ra 4 bản chính của hợp đồng và giao cho các bên liên quan:

01 bản chính cấp cho bên chuyển nhượng nhà đất (Bên bán).
01 bản chính cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhà đất (Bên mua).
01 bản chính sẽ lưu tại cơ quan thuế.
01 bản chính sẽ lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Hợp đồng Thủ Tục Mua Bán đất — Lập và ký hợp đồng công chứng nhà đất

Lưu ý: Có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, Luật công chứng 2014 quy định, cơ quan công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại Ủy ban Nhân dân phường. Do vậy, các bên mua bán chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và photo lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu văn phòng công chứng sao y bản chính. Số lượng bản sao cũng sẽ không giới hạn.

Bước 2: Làm thủ tục mua bán đất tại cơ quan tài nguyên môi trường

Sau khi đã lập được hợp đồng mua bán nhà đất, cần tiếp tục làm thủ tục mua bán đất ở cơ quan tài nguyên môi trường. Tại đây, sẽ có 2 thủ tục được thực hiện: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Lưu ý: Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký sẽ từ 45-60 ngày. Thời hạn nhận thông báo nộp thuế là từ 15-20 ngày và thời hạn nhận kết quả sẽ từ 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế.

Kê khai và nộp thuế

Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận/ huyện (tức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai) sẽ là Cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Các khoản chi phí, các loại thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất đất mà chuẩn bị gồm:

Thuế trước bạ = 0,5 % tổng giá trị tài sản (nếu không có thỏa thuận thì do người mua nộp);
Thuế thu nhập cá nhân = 2 % tổng giá trị tài sản (nếu không có thỏa thuận thì do người bán nộp vì là người có thu nhập từ việc mua bán nhà đất);
Lệ phí địa chính = 15.000 đồng/trường hợp;
Lệ phí thẩm định hồ sơ = 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Các thành phần của hồ sơ bào gồm:

Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua (bên nhận) ký);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán (bên nhượng) ký, nếu có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện các thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay bên bán);
Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính);
Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (hộ khẩu, CMND, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc chứng nhận kết hôn).

Kê Khai Và Nộp Thuế Khi Thực Hiện Thủ Tục Mua Bán đất — Kê khai và nộp thuế khi làm thủ tục mua bán đất

Quy trình các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất

Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có giấy hẹn để cho người làm thủ tục để nhận thông báo nộp thuế.
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế, người làm thủ tục mua bán đất phải có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước đúng với thông báo thuế.
Sau khi người làm thủ tục nộp thuế xong, cần đem biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại kèm biên lai xác nhận đã nộp thuế.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có giấy hẹn để người làm thủ tục mua bán đất nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng được lập, các bên mua bán phải kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nếu quá thời hạn 10 ngày trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp mua bán hay chuyển nhượng một phần nhà đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về luật mua bán đất đai, đối với trường hợp thực hiện thủ tục sang nhượng đất với một phần thửa đất thì cần chia tách thửa đất trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Để chia tách thửa đất cần điều kiện gì?

Để có thể thực hiện phân chia thửa đất, thì thửa đất muốn chia cần đảm bảo các điều kiện sau:

Thửa đất có chiều sâu và chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên.
Diện tích thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 30m2 mỗi thửa (có nghĩa là nếu chia đôi một thửa đất thì diện tích của thửa đất gốc phải từ 60m2 trở lên mới đủ điều kiện tách thửa).
Thửa đất đó đã được cấp sổ đỏ và không nằm trong quy hoạch.

Nếu đã đủ điều kiện chia tách thửa đất như trên thì có thể thực hiện tiếp thủ tục mua bán đất bằng cách: Thuê một công ty có chức năng đo đạc để đo vẽ trích lục thửa đất và hiện trạng nhà. Nên chọn những công ty có kinh nghiệm đo đạc với chi phí thuê hợp lý. Để tránh bị đội giá lên, các bạn không nên hỏi cơ quan tài nguyên môi trường.

Chia Tách Thửa đất Khi Làm Thủ Tục Mua Bán đất — Chia tách thửa đất khi làm thủ tục mua bán đất

Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán đất

Sau khi đã đo đạc và xác định diện tích đất cần phân chia, người nhượng đất cần tiếp tục các thủ tục chuyển nhượng nhà đất như sau:

Bước 1: Bên bán, chuyển nhượng đất xin công văn chia tách đất tại cơ quan tài nguyên môi trường

Tổng thời gian thực hiện sẽ từ 15-21 ngày. Việc xin công văn này nhằm mục đích là để cơ quan tài nguyên môi trường có thể xác định lại một lần nữa thửa đất gốc đã có đủ điều kiện để chia tách theo quy định mua bán nhà của pháp luật và quy hoạch của vùng hay không.

Bên chuyển dịch (bên bán, nhượng một phần đất) cần gửi hồ sơ xin tách đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ cần gửi bao gồm:

Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu.
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): 01 bản chính và 01 bản sao.
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích đất chuyển dịch (phần đất được tách) từ công ty đã thuê để đo đạc, chia thửa: nộp ít nhất 3 bản chính.
Biên bản hiện trạng nhà từ công ty đo đạc: nộp ít nhất 3 bản chính nếu diện tích thửa đất chuyển dịch bao gồm cả nhà trên đất.
Sổ hộ khẩu + 02 bản sao CMND của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch (bên mua, nhận một phần đất).
Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh, thành phố.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thể sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ban hành công văn đồng ý cho chia tách thửa đất.

Bước 2: Công chứng và làm thủ tục mua bán đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Thủ tục mua bán nhà đất với một phần thửa đất có quy trình tương tự đối với trường hợp mua bán toàn bộ nhà đất ở trên. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở hai trường hợp này là hồ sơ làm khi thủ tục mua bán một phần nhà đất sẽ có thêm các loại giấy tờ sau:

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (phần đất được tách).
Biên bản hiện trạng nhà (nếu có nhà trên phần đất).
Công văn đồng ý chia tách thửa đất của cơ quan tài nguyên và môi trường.

Trên đây là toàn bộ thủ tục mua bán đất đai đối với cả hai trường hợp bán toàn phần và bán một phần nhà đất theo luật mua bán nhà đất. Hi vọng bạn đọc đã có cái nhìn rõ hơn về thủ tục mua bán nhà đất cũng như nắm được khi mua đất cần giấy tờ gì, để tránh xảy ra sai sót không đáng có trong tương lai nhé!