Sổ hồng chung chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không cần có quan hệ vợ chồng hoặc con cái. Vậy chúng ta có nên mua nhà sổ hồng chung hay không? Hãy để CityA Real trình bày một số thông tin để bạn tham khảo.
Sổ hồng đồng sở hữu là gì?
Sổ hồng chung luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm trong quá trình tìm kiếm và mua bán nhà đất hoặc chung cư. Theo đó, sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất đai. Loại sổ này sẽ được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho chính chủ sở hữu.
Theo đó, sổ hồng có từ hai chủ sở hữu trở lên và không có mối quan hệ vợ chồng hoặc con cái sẽ được nhà nước công nhận là sổ hồng chung. Chính vì vậy, nhà số hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến mua bán đất đai hoặc các tài sản gắn liền với đất đai cần phải có sự chấp thuận của các bên sở hữu, cho dù đó là mua bán, tặng hoặc cho thuế chấp, ủy quyền.
Thêm một điểm khác đó là mua đất sổ đỏ chung hoặc mua đất chung sổ đỏ thì sẽ khó khăn hơn trong việc định đoạt bởi nó liên quan đến quyền lợi của các bên đồng sở hữu nhà đất nên họ luôn có quyền tham gia các giao dịch liên quan.
Phân biệt sổ hồng chung và sổ hồng riêng
Nếu xét về bản chất thì cả hai sổ này có giá trị pháp lý như nhau và nội dung thể hiện cũng có sự tương đồng nhất định. Tuy nhiên, để phân biệt giữa hai loại sổ này, ta cần chú ý đến một số điểm như sau:
Chủ thể được cấp giấy chứng nhận sổ hồng chung chính à từ 2 cá nhân trở lên và không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau, cộng thêm sổ sẽ được cấp cho từng cá nhân có chung quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Ngược lại chủ thể được cấp sổ hồng riêng là một cá nhân hoặc 2 cá nhân trở lên có quan hệ ràng buộc lẫn nhau như vợ chồng, con cái và đứng tên trên một sổ được cấp.
Làm thế nào để tách riêng sổ hồng chung?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các chủ sở hữu vẫn có quyền được tách riêng ra làm hai hoặc hơn.
Khi đó, các chủ sở hữu sẽ được phát cho mình một quyển sổ riêng với diện tích tài sản tương ứng. Tuy nhiên, để tách sổ thì bạn phải tiến hành các thủ tục đúng theo quy định pháp luật và trên sổ hồng chung sa khi tách sẽ còn được ghi chữ: “Cùng sử dụng với ông/ bà Lê Văn A”.
Tính pháp lý và ưu nhược điểm của sổ hồng chung
Tính pháp lý
Pháp luật hiện vẫn công nhận đây là loại sổ hồng và có giá trị như sổ hồng riêng. Tuy nhiên, khi giao dịch mua bán, cho thuê hoặc vay mượn thì bạn có thể sẽ gặp phải một số những khó khăn nhất định. Bởi, khi mua đất đai hoặc nhà ở sổ hồng đồng sở hữu thì chủ thể sẽ được cơ quan thẩm quyền cấp một tờ sổ riêng biệt và có giá trị giống như cuốn sổ duy nhất.
Nhưng điểm khác biệt lớn nhất là cuốn sổ người nào thì sẽ đứng tên người đó và trong cuốn sổ cũng thể hiện được tổng diện tích sử dụng là bao nhiêu giữa các bên mua bán thỏa thuận với nhau.
Ưu nhược điểm của sổ
Ưu điểm
- Phù hợp cho những người có thu nhập thấp mà vẫn muốn có được một mái ấm gia đình thì đây sẽ là sổ nhà đất phù hợp nhất so với nhiều người thay vì ở trọ.
- Được nhà nước công nhận và có thể chuyển nhượng, mua bán hoặc cho thuê như thường.
Nhược điểm
- Mặc dù sở hữu riêng 1 cuốn sổ hồng mang tên của bạn nhưng vẫn sẽ có dòng ghi chú phía dưới là: Cùng sử dụng chung với…
- Khi vay vốn ngân hàng thì đa số là sẽ khó được chấp thuận.
- Khi mua bán hoặc làm gì liên quan đến đất đai cũng cần có sự đồng thuận của người chung sổ.
Có nên mua nhà sổ chung không?
Mua nhà sổ chung có an toàn không luôn là câu hỏi được rất nhiều thắc mắc và cần giải đáp. Tuy nhiên, hãy nên nhớ rằng nhà và đất đai luôn là tài sản có giá trị cao, thế nên việc mua bán, cho thê hay chuyển nhượng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật để được thông qua các hợp đồng được công chứng minh bạch và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thế nên, bạn cần ghi nhớ các hợp đồng với các hình thức khác như hợp đồng giấy tay hoặc thậm chí giấy ủy quyền đều không có tính pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp thì sẽ bị phía Toàn án tuyên bố vô hiệu, điều này sẽ dẫn đến nhiều thiệt hại cho gia chủ không nắm rõ các kiến thức. Chính vì vậy, mọi rủi ro hoặc thiệt hại hoàn toàn thuộc về phía người mua, trường hợp không có tranh chấp thì các quyền sử dụng khác cũng sẽ khó mà thực hiện được.
Một điểm bạn cần chú ý nữa đó là hầu như các dự án liên quan đến nhà sổ hồng chung thường qua mắt những người mua nhà thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Người môi giới sẽ thường hứa suông rằng các giấy tờ sẽ có ngay sau khi 1 tháng nếu chồng tiền đầy đủ. Hơn nữa, người bán còn dùng sổ đỏ để xây dựng và tạo niềm tin cho người mua nhà. Tuy nhiên, hãy ghi nhớ các vấn đề tách thửa được hay không còn tùy thuộc vào phần diện tích sau khi tách.
5 bước thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng
Theo luật mua bán nhà đất hiện nay thì trong trường hợp người dân đã được cấp sổ hồng nhưng do các nhu cầu như chuyển nhượng, mua bán, hay thừa kế,… và muốn sang tên cho người khác.thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD cụ thể thực hiện các bước sau:
Bước 1: Đặt cọc nhà đất
Sau khi bên mua đã xem xét về vấn đề diện tích cũng như liên quan đến nhà đất phải đúng với nhu cầu mình mong muốn và đạt được thỏa thuận về giá bán thì sẽ tiến hành đặt cọc.
Nội dung của hợp đồng đặt cọc bao gồm những thông tin pháp lý của hai bên, bản thông tin mô tả về nhà đất và tổng số tiền thỏa thuận mua bán giữa hai bên như: số tiền đặt cọc, hình thức và thời gian của các đợt thanh toán và thời điểm ký chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng.
Sau khi ký hợp đồng giữa hai bên và được người thứ 3 làm chứng thì bên mua sẽ tiến hành giao đúng số tiền đặt cọc được ghi rõ trong hợp đồng cho bên bán.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán
Khi công chứng hợp đồng, các bên cần phải chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Bản gốc chứng minh thư hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở bất động sản hữu khác).
- Bản gốc hộ khẩu thường trú.
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ chồng).
- Bản gốc sổ hồng nhà đất đang giao dịch.
- 2 tờ khai lệ phí trước bạ
- 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Làm thủ tục sang tên
Sau khi công chứng xong thì bên mua đem Hợp đồng đã công chứng tới Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên sổ hồng.
Bước 4: Nhận phiếu hẹn trả kết quả và tiến hành đóng thuế phí
Các loại thuế cần phải nộp khi làm thủ tục mua nhà sổ hồng chung bao gồm thuế thu nhập cá nhân ( sẽ do bên bán chịu trách nhiệm đóng) và thuế trước bạ (sẽ do bên mua chịu trách nhiệm đóng). Cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân là 2% được tính theo giá trị mua bán bất động sản trong hợp đồng hoặc là tính theo khung giá nhà nước quy định.
Lệ phí trước bạ là 0,5% được tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng hoặc là tính theo khung giá nhà nước quy định.
Trong quá trình làm thủ tục thì nhà đầu tư sẽ phải nộp lệ phí thẩm định để cấp sổ hồng cho bên mua bằng 0,15% được tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng hoặc là tính theo khung giá nhà nước quy định.
Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì tùy đối tượng mà phải đóng thuế hoặc thậm chí được miễn, giảm thuế khác nhau.
Các bên đóng thuế phí tại các cơ quan thuế khu vực lưu trú và mua bán mảnh đất của bên bán. Khi đi đóng thuế cần phải mang đầy đủ các loại hồ sơ đã chuẩn bị, đồng thời sau khi hoàn thành thì nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế trong quá trình mua bán hoặc chuyển quyền sử dụng đất.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục
Sau khi hoàn tất các thủ tục đóng thuế và những loại giấy tờ liên quan thì bên mua sẽ có trách nhiệm mang toàn bộ các loại giấy tờ tới Ủy ban nhân dân nơi mua bán đất. Nếu xét thấy đủ điều kiện pháp lý dựa theo quy định của pháp luật thì bộ phận phải có trách nhiệm sang tên sổ hồng cho bên mua theo đúng trình tự và mẫu của pháp luật quy định.
Khi nhận được sổ hồng mới thì bên mua tiếp tục giao lại toàn bộ số tiền còn lại theo quy định được viết rõ trong hợp đồng đặt cọc với bên bán và hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng.
Thông thường, thời gian sang tên sổ hồng sẽ mất khoảng 15 ngày làm việc tính từ ngày người dân nộp hồ sơ.
Rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung
Không được tách sổ
Thực tế thì không phải ai cũng có thể thuận lợi trong việc tách sổ. Bởi nhiều trường hợp do khu đất chung có diện tích quá nhỏ và không thể đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa nên việc tách sổ sẽ là bất khả thi.
Bên cạnh đó, nhiều trường hợp thực hiện việc tách sổ nhưng phải chờ đợi trong một khoảng thời gian dài và sẽ gây ảnh hưởng lớn đến dòng vốn của nhà đầu tư.
Khó chuyển nhượng và thế chấp
Bạn nên biết nhà sổ hồng chung rất khó chuyển nhượng hoặc cho mua bán sang tên bởi bất cứ giao dịch nào liên quan đến đất đai thì phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu.
Những rắc rối liên quan đến việc đồng sở hữu cũng như những rủi ro về tính pháp lý nên hồ sơ thế chấp của nhà sổ hồng chung để vay vốn rất khó được ngân hàng chấp thuận. Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ trước khi dùng tài sản này để vay vốn thế chấp.
Dễ xảy ra tranh chấp
Bởi vì nhà sổ hồng chung thuộc sở hữu của nhiều người, do đó việc xảy ra tranh chấp giữa các đôi bên trong việc khai thác công dụng hoặc hưởng lợi tức rất dễ xảy ra. Nếu không có sự thỏa thuận hay là thống nhất hợp lý giữa các bên thì rất việc xảy ra tranh chấp là điều hiển nhiên.
Dễ bị lừa đảo
Các đối tượng lừa đảo thường sẽ đánh vào tâm lý của người mua rồi mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ và có sổ hồng. Nhiều người mua nhà thiếu kiến thức hoặc quá nóng vội, dễ dàng tin tưởng vào những lời dụ dỗ có cánh và lo tranh mua nhà giá rẻ thì dễ dàng rơi vào bẫy trên.
Nhiều trường hợp khi đến tận nơi thì người mua mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung. Trong trường hợp này thì bên bán sẽ hẹn khi chồng đủ tiền và giao dịch hoàn tất thì sẽ làm thủ tục tách sổ nhưng bên bán sẽ thường chậm trễ và có lúc bỏ trốn khiến người mua rơi vào tình cảnh khốn đốn, tiền mất tật mang.
Lời khuyên khi mua nhà đất chung sổ
Trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp lừa đảo khi mua nhà sổ hồng chung, vậy nên vếu bạn không đủ tiền mà vẫn muốn mua sổ hồng chung thì hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ các kiến thức về pháp luật và xem kỹ khu đất dự định mua có bị quy hoạch không như: Cây xanh, mở đường, công trình giáo dục,…
Bởi đối với những loại quy hoạch trên thì chủ đất không thể tách từng sổ riêng ra bán được nên mới có chuyện xây nhà mấy chục căn ra để bán. Nhiều hộ dân đã từng lâm vào tình trạng mất trắng khi nhà nước bắt đầu quy hoạch khu vực đó.
Nhìn chung thì sổ hồng chung giúp người mua tiết kiệm được một chi phí lớn nhưng vẫn có nhà ở, tuy nhiên việc này lại kèm thêm các rủi ro về mặt pháp lý vô cùng lớn. Hãy cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi sử dụng nhà sổ chung nhé!
