1️⃣ Khu đô thị là gì? Quy định về quy hoạch khu đô thị 2021 mới nhất

Khu đô thị là gì? Khu đô thị khác gì với dự án chung cư? Các khu đô thị tiềm năng đáng đầu tư bậc nhất tại Đà Nẵng

Khu đô thị là gì?

Khái niệm khu đô thị

Khu đô thị (Tên tiếng anh là Urban area): là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.

Với tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch khu đô thị khắt khe cùng sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, giao thông… nhiều chủ đầu tư lớn đã tham gia xây dựng và phát triển nhiều dự án khu đô thị nhằm nâng cao chất lượng và đang dần thay đổi bộ mặt đô thị hóa và là dấu ấn quan trọng trong quá trình phát triển của Việt Nam trong những năm trở lại đây.

Định nghĩa về khu đô thị mới (ĐTM)

Theo luật Quy hoạch (06/2009): Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
Theo Nghị định của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị số 42/2009/NĐ-CP ngày 05/10/2001 thay thế nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001. Khu ĐTM: là khu xây dựng mới có chức năng tổng hợp hoặc chuyên đề; được xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh; được bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Nghị định số 02/2006/NĐ – CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế Khu đô thị mới, và Thông tư 04/2006/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ: Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một Tỉnh.

Khái niệm đô thị hóa

Là một quá trình kinh tế – xã hội mà biểu hiện của nó là sự tăng nhanh về số lượng và quy mô của các điểm dân cư đô thị , sự tập trung dân trong các thành phố , nhất là các thành lớn và rộng rãi.

Quy hoạch đô thị là gì?

Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch khu đô thị.

Một số đặc điểm của khu đô thị

Xây dựng hạ tầng đồng bộ tại các khu đô thị

Biết được khu đô thị là gì là một chuyện, nhưng để phân biệt khu đô thị với các loại hình khác thì cần phải dựa vào những đặc trưng riêng biệt dưới đây.

1. Dân số của khu vực phải đạt mức tối thiểu từ 20.000: Đây là đặc điểm đầu tiên mà bạn có thể dễ dàng nhận thấy. Hầu hết các khu vực được gọi là khu đô thị đều có dân cư tập trung đông đúc.

2. Mật độ dân số và mật độ xây dựng phải cao hơn mật độ dân số và mật độ xây dựng trung bình của vùng sản xuất nông nghiệp: Như đã đề cập ở trên, đây là khu vực đô thị – Nơi tập trung đông dân cư. Điều này tác động đến mật độ dân số cũng như mật độ xây dựng dự án. Những con số này bắt buộc phải cao hơn các vùng sản xuất nông nghiệp xung quanh.

3. Người lao động hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp khoảng dưới 40%: Kinh tế phi nông nghiệp được hiểu đơn giản là các ngành nghề gắn liền với hoạt động sản xuất nông nghiệp. Những khu đô thị thì thường tập trung chủ yếu vào phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp, thương mại hóa. Đó là lý do vì sao nguồn lao động theo ngành nghề nông nghiệp cần phải thấp hơn 40%.

4. Cơ sở hạ tầng và hệ thống công trình cần phải đạt chuẩn: Ngoài ra, khi tiếp cận với các khu đô thị, bạn sẽ bắt gặp được cơ sở hạ tầng hiện đại được chú trọng xây dựng một cách hoàn hảo. Bên cạnh đó, các hệ thống công trình tiện ích, dịch vụ công cộng còn được chú trọng về mặt tiêu chuẩn đảm bảo mang đến lợi ích tốt nhất cho người sử dụng.

Các quy định về dự án khu đô thị mới 2021

1. Quy mô dự án khu đô thị mới

Tại điều 04 chương 01 Nghị định 02/2006/NĐ – CP quy định, Dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên. Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha.

Đối với dự án khu đô thị mới có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên. Quy hoạch xây dựng đô thị phải được phân chia thành các khu vực có quy mô và chức năng thuận lợi cho việc phát triển các dự án khu đô thị mới; trong đó, có dành tỷ lệ diện tích để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách.

2. Trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới

Tại điều 6 chương II Nghị định 02/2006/NĐ – CP quy định việc hình thành và phát triển dự án đầu tư khu đô thị mới

Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là cơ sở hình thành và phát triển khu đô thị mới.
Chủ đầu tư căn cứ vào quy hoạch xây dựng tại nơi dự kiến đầu tư để lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự án khu đô thị mới, trình cơ quan có thẩm quyền để được quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư.
Chủ đầu tư căn cứ vào quyết định hoặc văn bản cho phép đầu tư để tiến hành các thủ tục giao nhận đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.
Chủ đầu tư thực hiện dự án theo nội dung đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư tiến hành kinh doanh, chuyển giao công trình, chuyển giao quản lý hành chính khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, kinh doanh theo từng giai đoạn hoàn thành và khi hoàn thành toàn bộ dự án.

3. Quy chế khu đô thị mới – Cơ sở pháp lý cho việc hình thành, phát triển và quản lý các dự án khu đô thị mới

Do dự án khu đô thị mới có những đặc thù khác với các dự án độc lập khác ở yêu cầu về sự đồng bộ của các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, sự đa dạng của các dự án thành phần về quy mô, tính chất, nguồn vốn và chủ đầu tư, thời gian đầu tư, sự quản lý trong và sau đầu tư. Do vậy, những quy định hiện hành về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình chưa điều chỉnh được tất cả các mối quan hệ đối với dự án khu đô thị mới. Xuất phát từ những lý do nêu trên, Chính phủ đã ban hành Quy chế khu đô thị mới kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP.

Quy chế khu đô thị mới đã đề cập đến những nội dung nhằm giải quyết một số vấn đề cơ bản sau đây:

Về quy hoạch xây dựng: Quy chế quy định rõ quy hoạch xây dựng đô thị phải được phân chia thành các khu vực có quy mô và chức năng thuận lợi cho việc phát triển các dự án khu đô thị mới; đặc biệt là yêu cầu phải dành tỷ lệ diện tích để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách tại các khu vực dân cư; quy định này sẽ góp phần giải quyết những khó khăn về nhà ở cho người nghèo và các đối tượng chính sách thực hiện sự công bằng xã hội. Cùng với quy hoạch mạng lưới đô thị đồng thời quan tâm
tới vấn đề quy hoạch đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhằm thực hiện tốt kế hoạch phát triển của các dự án khu đô thị mới.

Về quy định đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới: Nhằm ngăn ngừa việc dự án đã phê duyệt không được triển khai hoặc triển khai cầm chừng kéo dài tiến độ thực hiện dự án ảnh hưởng chung tới kế hoạch phát triển đô thị và tới cuộc sống của người dân đô thị nên một trong những yêu cầu đặt ra trong Quy chế về điều kiện đối với chủ đầu tư là phải có năng lực tài chính thực sự để bảo đảm triển khai được những hạng mục cơ bản ban đầu như đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, xây dựng các công trình hạ
tầng kỹ thuật với mức tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư dự án. Việc quy định này là phù hợp với thực tế, vì theo Quy chế thì tổng mức đầu tư ở đây chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng – tái định cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư khu đô thị mới; mức đầu tư cho những hạng mục công trình này qua khảo sát cho thấy ước khoảng 10% – 15% tổng mức đầu tư cho tất cả các công trình của toàn bộ dự án khu đô thị mới. Như vậy, với quy định này nhiều doanh nghiệp có khả năng về tài chính thực sự vẫn có thể tham gia đầu tư; những doanh nghiệp nhỏ và vừa thì có thể tham gia đầu tư vào các dự án có quy mô nhỏ hoặc có thể đầu tư bằng hình thức liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh để cùng nhau đầu tư vào các dự án lớn hơn.

Để thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ người mua theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để ngăn ngừa đối với các trường hợp không đủ năng lực tài chính, lợi dụng bán nhà “trên giấy” khi dự án chưa được phê duyệt, hoặc phê duyệt rồi nhưng chưa triển khai đã huy động chiếm dụng vốn của người mua nhà để sử dụng vào những mục đích khác kéo dài việc triển khai và thời gian hoàn thành công trình gây thiệt hại cho người mua, Quy chế đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động chiếm dụng vốn của người mua dưới mọi hình thức. Quy định này không phải là không cho phép các nhà đầu tư huy động vốn mà chỉ không cho phép huy động vốn khi chưa triển khai đầu tư dự án. Việc chưa triển khai đầu tư ở đây được hiểu là có thể dự án chưa được phê duyệt hoặc đã phê duyệt rồi nhưng chưa triển khai các bước tiếp theo như chưa tiến hành giải phóng, san lấp mặt bằng, chưa khởi công xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật. Còn nếu đã triển khai các công việc nêu trên rồi thì được coi là đã triển khai đầu tư và nhà đầu tư hoàn toàn có quyền huy động vốn của người mua. Tuy nhiên, việc huy động vốn phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và được thực hiện theo tiến độ thực hiện dự án và phải được sự chấp thuận của người mua thông qua hợp đồng.

Một điểm nổi bật mà Quy chế đưa ra nhằm quy định trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc triển khai và quản lý thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt, đó là trong thời gian liên tục 12 tháng liền, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm quá 24 tháng so với tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc tiến độ được ghi trong Giấy phép đầu tư thì Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ hoặc từng phần đất đã giao. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng các dự án được phê duyệt nhiều nhưng chậm triển khai hoặc kéo dài thời gian thực hiện ảnh
hưởng đến chiến lược phát triển chung của các đô thị và sự đồng bộ của từng khu đô thị.

Về quy định đối với chính quyền địa phương: Để thúc đẩy và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, Quy chế đã đưa ra những nội dung quy định về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các công việc chuyển giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quy định và kiểm tra việc tiếp nhận chuyển giao quản lý hành chính và đưa ra các chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào dự án; cũng như các chính sách ưu đãi, hỗ trợ khác, đặc biệt Quy chế còn đưa ra quy định là chính quyền địa phương không được tự đặt ra các yêu cầu trái pháp luật như thu lại một tỷ lệ diện tích đất, diện tích xây dựng của nhà đầu tư nhằm lành mạnh hóa trong kinh doanh theo cơ chế thị trường để khuyến khích và thúc đẩy việc đầu tư vào các dự án khu đô thị mới.

Quy chế khu đô thị mới ban hành theo Nghị định 02/CP của Chính phủ sẽ là cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển các dự án khu đô thị mới, khắc phục tình trạng quy hoạch manh mún thiếu sự đồng bộ, đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ ảnh hưởng tới sự phát triển chung của các đô thị; đồng thời đưa ra các quy định về ưu đãi, hỗ trợ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đẩy mạnh hơn nữa việc đầu tư phát triển các dự án khu đô thị mới cũng như công tác quản lý hành chính, quản lý các dịch vụ công trong và sau khi hoàn thành toàn bộ dự án đưa vào sử dụng được tốt hơn.

Một số khu đô thị tại Đà Nẵng

Một số khu đô thị mới quy hoạch tại Đà Nẵng

1. Dự án KĐT FPT Đà Nẵng

Dự án KĐT FPT City Đà Nẵng - Điểm đến của nhà đầu tư — Dự án KĐT FPT City Đà Nẵng – Điểm đến của nhà đầu tư

Chủ đầu tư: Công ty CP Đô Thị FPT Đà Nẵng.
Vị trí: Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
Diện tích: 181,6 ha.
Quy mô dân số: 50.000 người.
Quy hoạch: Khu phức hợp văn phòng, tổ hợp thương mại, trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà ở thương mại (nhà phố, biệt thự, căn hộ).
Đơn vị thiết kế quy hoạch: Skidmore, Owings & Merrill LLP (USA).
Thiết kế cảnh quan: Cicada Pte. Ltd (Singapore).
Đơn vị tư vấn thủy văn và cấp nước: WSP Parsons Brinckerhoff, Canada.
Đơn vị thiết kế kiến trúc: ACA Corporation & Accademia Italia.

2. KĐT Nam Hòa Xuân

Chủ Đầu Tư: Sun Group.
Vị Trí: Phường Hòa Quý, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng với 4 mặt giáp sông, gần núi, gần biển.
- Cách Bãi tắm Sơn Thủy – 5 phút lái xe.
- Cách TTTP Đà Nẵng: 7 phút lái xe.
- Cách Sân bay QT Đà Nẵng: 15 phút.
- Cách phố cổ Hội An: 20 phút lái xe.
Tổng Diện Tích: 508 ha.
Sản Phẩm:
- Nhà phố thương mại.
- Nhà phố view sông.
- Liền kề view sông.
- Biệt thự view sông.
- Căn hộ cao cấp.
Tiện ích: Công viên, trường học, khu thể thao, bệnh viện, đường dạo bộ ven sông.

3. Dự án KĐT Golden Hills

Khu đô thị Golden Hills - Sức hút đầu tư bậc nhất Đà Nẵng — Khu đô thị Golden Hills – Sức hút đầu tư bậc nhất Đà Nẵng

Dự án: Golden Hills (Quan Nam – Thủy Tú).
Vị trí : đường Nguyễn Tất Thành, Phường Hòa Hiệp Nam – Hòa Hiệp Bắc, Quận Liên Chiểu ,TP Đà Nẵng.
Tổng diện tích : 400ha.
Tổng vốn đầu tư : 1,67 tỷ USD.
Chủ đầu tư : Trungnam Land (thuộc Trungnam Group).