Hệ số sử dụng đất là con số chỉ tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích của lô đất. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công vì thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng. Để hiểu rõ hơn về khái niệm cũng như công thức tính hay quy định về hệ số sử dụng đất, cùng theo dõi bài viết sau nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2019/BXD về Quy hoạch xây dựng tại điểm 1.4.21, hệ số sử dụng đất là con số chỉ tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích của lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng tức là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng trong công trình cộng lại với nhau. Bao gồm cả diện tích sàn tầng hầm, nhưng không bao gồm các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình (với đơn vị tính diện tích là m2).

Để kiểm soát việc xây dựng nhà quá cao trên một mảnh đất, các quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế thới đã hình thành nên hệ số sử dụng đất. Đây chính là nguồn gốc và mục đích của nó. Tuy nhiên, hệ số này chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ tại các dự án khu đô thị. Và hầu như không làm ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng, khu công nghiệp. Hệ số sử dụng đất cũng thể hiện được quy mô của một công trình, hay thể hiện chi phí đầu tư và số căn hộ trên mỗi m2 đất quy hoạch.

Hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau tùy vào mỗi khu vực. Nếu bạn muốn xây nhà trên một mảnh đất. Thì thông qua hệ số sử dụng đất, bạn sẽ biết được số tầng tối đa được phép xây và quy mô mỗi tầng là bao nhiêu.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Từ định nghĩa đã nói ở trên, ta có thể tính hệ số sử dụng đất với công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất

Đơn vị tính của hệ số sử dụng đất có 2 kiểu:

• FAR(Floor Area Ratio): đơn vị lần. Ví dụ 3 lần, 4 lần, 6.5 lần.
• FSI(Floor Space Index): đơn vị %. Ví dụ 300%, 400%, 650%.

Ví dụ minh họa: Một lô đất có tổng diện tích là 100m2, sắp tới sẽ xây dựng một ngôi nhà 5 tầng với diện tích mỗi tầng là 50m2.

Hệ số sử dụng đất = (50 x 5) / 100 = 2.5 lần (hoặc 250%)

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng. Ví dụ, khi xây dựng các căn hộ cho diện tích như nhau trên một khu đất có diện tích 1000m2 thì:

• Khi HSSDĐ = 5, có nghĩa là có thể xây được 50 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/50 diện tích lô đất (20m2).
• Khi HSSDĐ = 2, có thể xây được 20 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/20 diện tích lô đất (50m2).

Qua đó có thể thấy, hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ khu dân cư. Càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, kéo theo đó thì chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng cao hơn.

Hơn nữa, khi hệ số càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng hơn khi nó hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm). Vì khi nhận đầu tư xây mới cho một dự án cũ, để có thể đảm bảo bố trí tái định cư cho người dân và đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, thì hệ số sử dụng đất mới cần phải hơn gấp 3 lần của khu cũ.

Quy định về tiêu chuẩn hệ số sử dụng đất ở Việt Nam

Không giống các nước phát triển khác, ở Việt Nam hiện nay vẫn chưa có các quy định cụ thể về hệ số xây dựng cho nên vấn đề kiểm soát còn khá lỏng lẻo. Do đó, việc giới hạn về chiều cao, số lượng tầng của các tòa nhà sẽ phụ thuộc vào ý tưởng quy hoạch hoặc các vấn đề liên quan khác nhưng không gian tĩnh hay an ninh quốc phòng…

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương, chính quyền thành phố cùng các chủ đầu tư lại ít có sự quan tâm đến việc hệ số sử dụng đất sẽ đi kèm các cơ sở hạ tầng xã hội khác. Do vậy,  việc quản lý lỏng lẻo này cũng đang phát sinh ra nhiều vấn đề lớn khác trong việc quản lý và phát triển đô thị. Cho nên đây đang được coi là vấn đề nhức nhối cần được giải quyết ngay để đô thị phát triển đồng bộ hơn.

Hy vọng với bài viết trên, bạn đã có cái nhìn rõ hơn về hệ số sử dụng đất và nắm được cách tính hệ số sử dụng đất trong quy hoạch. Cùng theo dõi CITYA REAL để đọc thêm nhiều bài viết bổ ích hơn nhé!