Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS) dự báo, năm 2023 thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng cả về nguồn cung và thanh khoản. Khả quan nhất, từ quý II, quý III/2023, thị trường sẽ dần phục hồi.

Tổng quan thị trường 2022

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, nguồn cung BĐS có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Gần đây nhất, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,…

Trong khi đó, theo số liệu trong 3 quý đầu năm của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, các phân khúc BĐS như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Tuy nhiên trong gam màu sáng vẫn còn nhiều điều thực tế cần nhìn nhận lại như:

• Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.
• Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.
• Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.
• Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Nhận định thị trường năm 2023

Nhận định về thị trường 2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhìn vào tình hình kinh tế thế giới hiện nay, có thể thấy rằng bất ổn vẫn đang tiếp diễn, lạm phát trực chờ, giảm sút nhu cầu tiêu dùng toàn cầu…tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. Đáng chú ý, tình trạng bất ổn có thể kéo dài cho đến khi tình hình được kiểm soát.

Tuy nhiên, việc điều hành kinh tế vĩ mô GDP dự báo vẫn duy trì tăng trưởng (khoảng 6,5%), lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5% . Cùng với đó, tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam vẫn có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như lương thực, nông, hải sản trong khi lãi suất ngân hàng có thể được điều chỉnh giảm so với quý IV/2022 nhưng không đáng kể.

Đối với thị trường bất động sản, các chính sách được ban hành theo hướng 3 hướng: Thứ nhất, thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, như hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ hai, cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ ba, cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

“Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển BĐS trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”, vị chuyên gia kỳ vọng.

Về vấn đề nguồn cung của thị trường bất động sản, thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Nhưng nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên, bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Bên cạnh đó, càng về cuối năm là thời điểm để nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Tuy nhiên, đối với nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn, nhiều khả năng sẽ giảm bớt và hạn chế, thay vào đó chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển. Mặt khác nguồn cung bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai, tuy nhiên nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng. Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ, tăng nhẹ tại các thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động.

Tín hiệu khả quan của cầu bất động sản công nghiệp, có thể duy trì được lực cầu. Mặc dù, nhu cầu đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế giảm vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

VARS dự báo, năm 2023, giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng, nhưng giao dịch do nhu cầu đầu tư giảm. Trong đó, quý I/2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Nhận định về giá bán, VARS cho biết, giá bán trong quý I và nửa đầu quý II/2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại

Cụ thể, tại phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023.

Theo VARS, trong năm 2023, lãi suất giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp. Bên cạnh đó, các thị trường liên quan đến thị trường bất động sản bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến 35-38 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

“Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện. Trong quý I và nửa đầu quý II/2023 giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.

Thị trường BĐS Miền Trung năm 2023

Cho tới hiện tại, do ảnh hưởng chung từ thị trường toàn quốc nên bất động sản các tỉnh trung tâm miền Trung không ghi nhận các hoạt động mua bán sôi động như giai đoạn trước. Tuy nhiên, thị trường các tỉnh lẻ như Quảng Nam, Quảng Bình, Hà Tỉnh, Quảng Trị, Phú Yên, Thừa Thiên Huế,… lại rất thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư nhờ mặt bằng giá đất khá mềm và ảnh hưởng từ những quy hoạch mở rộng đô thị, dự án đường ven biển được triển khai…

Cơ hội cũng xuất phát từ việc nhiều quy hoạch cấp tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, quy hoạch đô thị, quy hoạch Khu kinh tế sắp được phê duyệt trong thời gian tới.

Đơn cử như mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch tỉnh Hà Tĩnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, mở ra nhiều định hướng phát triển mới cho địa phương này. Đây là tỉnh thành đầu tiên thuộc khu vực miền Trung được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch.

Hiện nay, nhiều địa phương khác thuộc khu vực miền Trung cũng đang khẩn trương lập quy hoạch cấp tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến sẽ trình thẩm định và phê duyệt trong năm 2023.

Đơn cử, Đà Nẵng vừa trình thẩm định Quy hoạch thành phố Đà Nẵng. Theo đó, mục tiêu phát triển đến năm 2030 xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế – xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á với vai trò là trung tâm về khởi nghiệp, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ.

Đà Nẵng sẽ là một trong những trung tâm văn hóa – thể thao, giáo dục – đào tạo, y tế chất lượng cao, khoa học – công nghệ phát triển của cả nước; trung tâm tổ chức các sự kiện tầm khu vực và quốc tế.

Đây cũng là thành phố cảng biển, đô thị biển quốc tế với vị trí là hạt nhân của chuỗi đô thị và cực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung – Tây Nguyên và đạt đẳng cấp khu vực Châu Á,…

Hay ngày 21/11 vừa qua, Tỉnh ủy Quảng Nam đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến về dự thảo Quy hoạch tỉnh Quảng Nam thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, mục tiêu tổng quát của tỉnh Quảng Nam đến năm 2030 phấn đấu trở thành tỉnh phát triển khá của cả nước; có mạng lưới kết cấu hạ tầng đồng bộ theo hướng hiện đại; là cực tăng trưởng quan trọng của khu vực miền Trung – Tây Nguyên, trung tâm phát triển năng động, toàn diện của vùng động lực kinh tế miền Trung; hình thành trung tâm hàng không, cảng biển, dịch vụ logistics, du lịch, dịch vụ quốc tế; trung tâm công nghiệp cơ khí ô tô, cơ khí chế tạo, điện khí mang tầm khu vực.

Cùng với đó, quy hoạch cũng đề ra 5 mục tiêu, chỉ tiêu chủ yếu trên các lĩnh vực về kinh tế; văn hóa – xã hội; môi trường; kết cấu hạ tầng và quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

Bên cạnh quy hoạch cấp tỉnh thì nhiều địa phương cũng đang triển khai lập quy hoạch và điều chỉnh nhiều quy hoạch quan trọng, động lực thu hút đầu tư tại khu vực.

Đơn cử như Khánh Hòa đang triển khai lập quy hoạch chung đô thị mới Cam Lâm, điều chỉnh quy hoạch chung Khu kinh tế Vân Phong; Phú Yên lập điều chỉnh quy hoạch thành phố Tuy Hòa và vùng phụ cận, điều chỉnh quy hoạch Khu kinh tế Nam Phú Yên; Quảng Ngãi triển khai lập quy hoạch phân khu khu vực dọc đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh, lập điều chỉnh quy hoạch Khu kinh tế Dung Quất; Quảng Nam điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Điện Bàn, Quy hoạch Đông Phú – Quế Sơn lên đô thị loại IV, lập điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hội An

Bước sang năm 2023, thị trường sẽ dần khởi sắc nhờ những chính sách tích cực của Nhà nước. Điển hình, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.