Đất thổ cư là gì? Có phải là đất ở không? Trong giới bất động sản người ta thường nhắc đến thuật ngữ đất thổ cư. Vậy đất thổ cư có phải là đất ở không và những thủ tục pháp lý liên quan làm sổ đỏ, xây dựng nhà ở cần lưu ý?

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất ở. Theo luật đất đai năm 2013 thì nó là nhóm đất thuộc đất phi nông nghiệp – loại đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống dân cư. Ngoài ra, đất vườn ao gắn với nhà ở trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư cũng đã được nhà nước công nhận là đất ở.

Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu đất odt hoặc ont. Đất thổ cư có thể xây dựng nhà ở và các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống bao gồm đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển từ đất thổ canh, đất vườn sang đất thổ cư

Trong nhiều trường hợp muốn sử dụng đất không thuộc đất ở để xây nhà thì trước tiên phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các loại hình chuyển đổi sau:

• Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là đất ở.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế sang loại có đóng thuế.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Đối với đất thổ canh, đất vườn muốn chuyển sang đất thổ cư hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp khác sang đất ở có thể thực hiện theo thủ tục: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp tới cơ quan quản lý đất đai địa phương cấp huyện.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ở bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào chính sách đất đai của địa phương và quy định của pháp luật để ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Thời hạn xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Đồng thời, nếu đất đủ điều kiện chuyển đổi thì người xin chuyển đổi sẽ cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính thuế, lệ phí… Nếu chưa có khả năng tài chính có thể xin nợ thuế khi chuyển đổi nhưng phải thuộc đối tượng theo pháp luật quy định.

Kinh nghiệm mua đất thổ cư an toàn pháp lý

Hiện nay việc mua bán đất nói chung và mua bán đất thổ cư diễn ra đất phổ biến. Trong đó, có nhiều trường hợp mua bán đất thổ cư chưa có sổ đỏ khiến cho người mua dễ vướng vào những rắc rối pháp lý. Vì vậy, khi giao dịch mua đất thổ cư hãy lưu ý các vấn đề sau để đảm bảo phòng tránh rủi ro.

Tìm hiểu chung về khu đất: kiểm tra quy hoạch khu đất dự định mua và các vấn đề khác xem đất có thuộc diện thu hồi, giải tỏa, quy hoạch…

Chỉ mua đất thổ cư có sổ đỏ: những loại đất thổ cư sinh sống ổn định nhưng chưa được có sổ đỏ không nên mua. Hãy yêu cầu xem sổ đỏ của mảnh đất xem có đúng chính chủ giao dịch hay không, đất được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất ở hay đất canh tác ao, vườn, phi nông nghiệp khác…

Mua đất thổ cư sổ riêng: Không mua đất thổ cư đang chung sổ bởi loại đất này dễ phát sinh tranh chấp với đồng sở hữu. Nếu muốn mua hãy yêu cầu tách sổ trước rồi mới mua để tránh việc mua xong không thể tách được sổ.

Chú ý đến hợp đồng mua bán phải phù hợp yêu cầu pháp lý

• Nên có hợp đồng đặt cọc rõ ràng
• Ngoài hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng mua bán nhà đất thổ cư cần phải thực hiện bằng văn bản và có công chứng với các điều khoản rõ ràng về thanh toán, loại đất, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao, phạt vi phạm hợp đồng.
• Hợp đồng phải bằng văn bản có công chứng không sử dụng hình thức hợp đồng viết tay bởi không có giá trị pháp lý.
• Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu gia định của bên bán vợ chồng, cha mẹ, anh chị em và con cái trên 14 tuổi để tránh những tranh chấp tài sản có thể phát sinh về sau.

Trên đây là toàn bộ những thông tin về đất thổ cư và quy chế pháp lý cơ bản đối với loại đất này giúp bạn có thể tìm hiểu rõ và lựa chọn mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng, xây dựng hay bảo vệ quyền lợi, thực hiện nghĩa vụ đối với loại đất mà bạn đang có quyền sở hữu hoặc nhu cầu chuyển nhượng.