Hiện tượng bong bóng bất động sản luôn khiến các nhà đầu tư phải dè chừng và lo lắng, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy việc hiểu rõ bong bóng bất động sản là gì cùng những lưu ý là rất quan trọng để chủ đầu tư có thể chủ động nắm tình hình trong mọi tình huống.

Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là gì? Bong bóng bất động sản là một trong những trạng thái khi giá của bất động sản có sự tăng cao hơn nhiều so với móc giá trị thực của nó. Điều này sẽ dẫn đến một tình trạng là tại thời điểm đó những người mua sau cảm thấy đã quá cao và không còn hứng thú, tính thanh khoản sẽ bị giảm dần, giá sẽ chững lại và nếu người này sử dụng nguồn vốn vay thì bắt đầu bán hạ giá để trả lãi vay, khiến giá rơi mạnh. Đây chính là một mẫu hình tiêu biểu của Bong bóng bất động sản.

Một ví dụ điển hình cho khái niệm bong bóng bất động sản là gì. Một lô đất có giá trị thực 1,2 tỷ. Do hiện tượng bong bóng bất động sản, nó đã đội giá lên thành 2 tỷ. Thời gian đầu, một nhà đầu tư thấy miếng đất này lên giá nhanh quá, nghĩ rằng sẽ tăng nữa nên quyết định mua lại giá này, và người khác mua lại với giá cao hơn vì ai cũng hy vọng miếng đất sẽ lên giá cao để họ kiếm lời, cứ như vậy cho đến “người cuối cùng”. Khi bong bóng nhà đất phình to và nổ, giá miếng đất lên quá cao so với giá trị thực mà đến lúc không ai còn muốn mua nữa, sau đó nó sẽ chững lại và tụt thê thảm. Đó là sự phát triển của bong bóng nhà đất.

Nhìn lại bong bóng nhà đất Việt Nam qua 30 năm

Cùng nhìn lại chặng đường 30 năm hình thành và phát triển của bất động sản Việt Nam thông qua bảng thống kê những thăng trầm, cột mốc đáng chú ý sau đây:

Bong bóng nhà đất ở Việt Nam không chỉ biết đến vào năm 2007 – 2008 mà trước đó nước ta đã từng trải qua 2 lần bong bóng vào năm 1993 – 1994 và năm 2000 – 2002.

Bong bóng nhà đất 1993 – 1994

Năm 1993 – 1994 là năm diễn ra cơn sốt bất động sản đầu tiên của Việt Nam. Cơn sốt diễn ra trong bối cảnh Luật đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn.

Giai đoạn này đồng thời cũng là thời hoàng kim của nền kinh tế Việt Nam khi tăng trưởng kinh tế GDP năm 1993 tăng tới 8,1% và năm 1994 là 8,8%. Kinh tế tăng trưởng đã kéo theo giá đất tăng đột biến, ai nấy đều tin vào một tương lai tốt đẹp khi cả kinh tế lẫn bất động sản đều phát triển rực rỡ.

Đến năm 1995 thì bong bóng vỡ, bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng suốt một thời gian dài, kéo dài tới 5 năm (1995 – 1999).

Bong bóng nhà đất 2001 – 2002

Sau một thời gian dài đóng băng, thị trường bất động sản đã “bừng tỉnh” vào năm 2000 và tiếp tục sốt giá những năm 2001 – 2002.

Cơn sốt đất này diễn ra cùng lúc với giá vàng tăng cao. Lúc bấy giờ, vàng là đơn vị định giá cho giá trị của tất cả mọi thứ, lấy vàng làm chuẩn và thanh toán bằng vàng. Cơn sốt đất giai đoạn 2001 – 2002 đã đẩy giá đất tăng lên 2,5 – 3 lần (tương đương với 16,5 – 20,1% năm).

Đúng như dự đoán và đúng với quy luật, năm 2003 – 2006 là năm bong bóng vỡ và thị trường đóng băng.

Bong bóng nhà đất 2007 – 2008

Việt Nam trải qua 3 cơn sốt nhưng chỉ có cơn sốt đất 2007 – 2008 mới được “danh chính ngôn thuận” gọi là bong bóng nhà đất ở Việt Nam. Còn 2 cơn sốt trước được gọi là những lần sốt giá mặc dù bản chất của nó chính là hiện tượng bong bóng nhà đất.

Cuối năm 2007 – đầu năm 2008 được xem là thời điểm diễn ra cơn sốt mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Giá đất tăng bình quân 300%, có những nơi tăng đến 500%. Giá đất tăng được tính theo giờ, phút chứ không phải tính theo ngày nữa.

Cơn sốt đất giai đoạn này chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Khu vực diễn ra cơn sốt nóng nhà là Nam Sài Gòn và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương… Những nơi này giá đất tăng cao hơn ít nhất 3 lần so với trước đó.

Tháng 04/2008, thị trường bỗng chững lại và bắt đầu tụt giá không phanh. Nguyên nhân là do chính sách thắt chặt tiền tệ được đưa ra, các ngân hàng siết chặt vốn vay. Cuối cùng, đến cuối năm 2008, giá đất sụt giảm bình quân 50% – 70% và bong bóng chính thức vỡ.

Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản

• Lượng giao dịch, mua bán tăng cao đột biến.
• Đầu tư “lướt sóng” là chủ yếu, nhu cầu ở rất ít.
• Sốt giá, sóng lớn trong thời gian ngắn.
• Nguồn cung tăng cao nhanh chóng.
• Xuất hiện quá nhiều dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành.

Những năm gần đây, nền kinh tế Đà Nẵng có những tín hiệu lạc quan, cùng với việc các sự kiện lớn thường xuyên được tổ chức tại đây đã giúp thị trường bất động sản tại khu vực này trở nên sôi động.

Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản nơi đây thì tới thời điểm này vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy bong bóng nhà đất Đà Nẵng sắp vỡ tung. Bởi suy cho cùng khu vực này vẫn còn những hấp lực riêng. Ngoài nhu cầu mua nhà đất đầu tư thì vẫn còn rất nhiều người dân đang có nhu cầu mua nhà đất thực tế để ở.

Khác với quy luật chung, sau khi tăng là giảm giá đột ngột thì tại Đà Nẵng, giá đất sau khi tăng vẫn giữ nguyên mức giá cho đến tận bây giờ. Tại các đô thị mới ở phía nam thành phố, giá đất nền ở đây vẫn tương đối ổn định. Còn những khu đất ven biển có vị trí đẹp thì giá đất vẫn sẽ tiếp tục tăng dù cho giả sử thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.